Покажем прежде всего, что существующая практика купли-продажи недвижимости далека от совершенства. Основных причин этому три:

1)    слишком узкая или вообще некорректная постановка задачи, которая ставится покупателем или продавцом объектов недвижимости (ОН). Часто при покупке такого объекта не учитывается, что в него нужно будет затем вложить дополнительные денежные средства для его доведения до кондиции, а при продаже что ваш объект стоило бы предварительно модернизировать, чтобы повысить его рыночную стоимость;

2)    невозможность решения поставленной задачи наилучшим образом для покупателя или продавца ОН. Ведь он обычно руководствуется при этом лишь своей интуицией, опытом риеэтора и текущими ценами на рынке недвижимости. Никаких оптимизирующих программных средств здесь обычно не используется;

3)    покупателю приходится тратить массу времени и усилий на поиск нужного ему ОН, т.к. для этого ему вначале нужно просмотреть в Интернете массу источников информации, а затем самому обойти понравившиеся объекты, чтобы окончательно сделать свой выбор.

Перечислим теперь характерные особенности предлагаемой совершенной технологии торговли недвижимостью (СТТН), которая полностью удовлетворяет интересам продавцов и покупателей недвижимости. Вот они:

СТТН будет базироваться на следующих четырех "китах":

1 универсальные электронные каталоги объектов недвижимости любых категорий, обладающие полнотой информации о них, стандартной формой ее представления и удобством доступа к ней;

2 экспертиза для каждого продаваемого ОН, по результатам которой ему будут предлагаться различные возможные варианты модернизации (с указанием стоимости последних), а также рассчитываться интегральный коэффициент привлекательности (ИКП), по которому можно будет объективно судить о достоинствах пользования им (чем ближе ИКП к единичному значению, тем лучшим для пользования является объект);

3 статистический анализ для выполненных операций купли-продажи, по результатам которого будут автоматически формироваться вероятностные характеристики, используемые в БДОН при расчетах;

Примечание. В русскоязычном документе "Алгоритм вычисления вероятностных распределений для Центра торговли недвижимостью (ЦТН)" (aвт.cвидет. №59240) приведены формулы для вычисления таких распределений. Файл этого документа "Calculating_probability_distributions_for_CRET_(rus).doc" вы можете скачать здесь.

4 специальные оптимизирующие программные средства, с помощью которых будет находиться самими клиентами ЦТН оптимальные стратегии купли-продажи ОН.

Возникает естественный вопрос: а можно ли такую СТТН практически реализовать в будущем? По мнению основателя ИТ АУ ДТИП, не только можно, но это обязательно вскоре произойдет по двум причинам. Во-первых, предлагаема технология обладает неоспоримыми преимуществами перед существующими технологиями купли-продажи различной недвижимости, а значит будет востребована практикой. А во-вторых, для СТТН уже созданы основателем ИТ АУ ДТИП два ключевых оптимизирующих программных инструмента, позволяющих ее воплотить в жизнь (см. выше четвертый "кит"). Что касается реализации трех первых вышеупомянутых "китов", а также самого ЦТН, то это чисто инженерные задачи (хотя и весьма трудоемкие), которые уже сейчас могут быть решены профессионалами в сферах торговли недвижимостью и сетевого программирования.

Приведем краткие характеристики двух вышеуказанных программных инструмента, предназначенных для реализации СТТН, которые являются  многоязычными. Они имеют следующие названия: ОИЖ 1.2 и ОИН 1.0.

1. Многоязычная программа оптимизации инвестиции в жилье версии 1.2 (ОИЖ 1.2) создана в двух вариантах: локальном (МЛИС ОИЖ 1.2) и сетевом (МСИС ОИЖ 1.2). МЛИС/МСИС ОИЖ 1.2 предназначена для нахождения оптимальных стратегий выбора объекта жилья (ОЖ) требуемой категории с двумя возможными целями: а) для приобретения этого объекта под личное пользование, его возможного ремонта или чистовой отделки, а также покупки для него необходимой обстановки при заданной величине суммы инвестиции (режим покупки жилья); б) для его аренды при допустимой сумме арендной платы (режим аренды жилья). Максимизируемый критерий качества ИКП ОЖ. Иными словами, пользователь выбирает тот ОЖ, для которого ИКП будет наибольшим. При этом, в своих действиях в отношении этого объекта он будет руководствоваться найденной оптимальной стратегией его ремонта (чистовой отделки) и приобретения требуемой обстановки.

2. Многоязычная программа оптимизации инвестиции в недвижимость версии 1.0 (ОИН 1.0) также создана в двух вариантах: локальном (МЛИС ОИН 1.0) и сетевом (МСИС ОИН 1.0). МЛИС/МСИС ОИН 1.0 предназначена для нахождения эффективных стратегий либо купли или продажи объектов недвижимости с коммерческой целью, либо их сдачи в аренду. В ней предусмотрены два режима использования инвестиции: 1 инвестиция в покупку чужой недвижимости и 2 инвестиция в модернизацию своей недвижимости. Первый режим применяется в случае, когда пользователь собирается инвестировать свои денежные средства в покупку ОН для их последующей перепродажи или сдачи в аренду, а второй в модернизацию своих ОН для их дальнейшей продажи или сдачи в аренду. В обоих этих режимах предусмотрено решение задач следующих четырех типов: 1) максимизация абсолютного дохода от продажи ОН без учета фактора окупаемости; 2) то же с учетом этого фактора; 3) максимизация относительного дохода от эксплуатации ОН без учета фактора окупаемости; 4) то же с его учетом. В программе предусмотрена также функция статистики, позволяющая оценивать для задач типа 2 и 4 эффективность инвестиции с учетом фактора ее риска.

Остановимся теперь на основных свойствах будущего Центра торговли недвижимости, относящейся к СТТН, а также на особенностях взаимодействия с ним клиентов, решающих свои задачи купли-продажи недвижимости. Фактически ЦТН будет представлять собой сетевую компанию, деятельность которой базируется на нескольких важных элементах. К их числу относятся:

Определение. Любой ОН принадлежит к одному из двух типов: жилой (ЖОН) или коммерческий (КОН). Первый предназначен для проживания в нем людей, а второй для иных целей (производство, склад, зал и т.п.). Частным случаем ЖОН является ОЖ, приобретаемый неким лицом для собственного проживания в нем.

Взаимодействие клиентов с ЦТН зависит от того, какие задачи они решают. Существует четыре варианта такого взаимодействия, которые описаны ниже.

1. Продажа своих объектов недвижимости

Клиент заполняет стандартную форму по своим ОН, добавляя туда требуемые их фотографии и текстовые описания. При этом СЭН проводит экспертизу этих объектов, которую клиент должен будет предварительно оплатить, чтобы вся необходимая информация о них попала во все базы данных ЦТН (включая и УКОЖ, если объект жилой). Результатами этой экспертизы являются:

Клиент бесплатно находит с помощью программы МСИС ОИН 1.0 оптимальную стратегию модернизации рассматриваемых ОН. Для тех из них, которые будут выставляться клиентом сразу для продажи, он указывает свои цены продажи, после чего вся информация о них тут же появится в БДОН типа A, используемой другими клиентами при покупке разной недвижимости с коммерческой целью. Кроме того, она помещается в УКОЖ (для ЖОН) и в КСАКОН (для КОН).

2. Сдача в аренду своих объектов недвижимости

Клиент заполняет стандартную форму по своим ОН, добавляя туда требуемые их фотографии. При этом СЭН проводит экспертизу этих объектов, которую клиент должен будет предварительно оплатить. Результатом экспертизы является:

Клиент бесплатно находит с помощью МСИС ОИН 1.0 оптимальную стратегию модернизации рассматриваемых ОН. Для тех из них, которые будут выставляться клиентом сразу для сдачи в аренду, он указывает свои арендные платы, после чего информация о них (с отметками о сдаче в аренду) тут же появится в УКОЖ (для ЖОН) или в КСАКОН (для КОН).

3. Покупка объекта жилья

Клиент с помощью УКОЖ и МСИС ОИЖ 1.2 решает свою задачу оптимизации инвестиции в жилья, находя при этом наилучший для себя ОЖ, а также наилучшие варианты его модернизации.

Здесь могут быть два варианта монетизации:

1)     бесплатное пользование УКОЖ и оплата через сайт ЦТН стоимости решения оптимизационной задачи клиента;

2)     оплата через указанный сайт стоимости пользования УКОЖ, а также стоимости решения этой задачи.

4. Покупка недвижимости с коммерческой целью

Клиент подключает требуемую БДОН типа A (см. выше) и с помощью МСИС ОИН 1.0 находит оптимальную стратегию вложения заданной им суммы инвестиции для приобретения наилучших ОЖ с целью их последующей перепродажи или сдачи в аренду. При этом здесь также могут быть два аналогичных варианта монетизации (см. выше).

В заключение отметим, что нами также разработан алгоритм вычисление вероятностных распределений для ЦТН, базирующийся на использовании статистики купли-продажи недвижимости через этот Центр. Такие распределения являются обязательным элементом для практической реализации предлагаемой СТТН.